 |
| A decisão foi tomada pela 2ª Seção da Corte nesta quinta-feira (7), durante julgamento de recurso envolvendo um condomínio residencial de Minas Gerais |
Por 5 votos a 4, 2ª Seção do tribunal definiu que aluguel de curta temporada descaracteriza uso residencial e precisa de aprovação de dois terços dos condôminos
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu nesta quinta-feira (7) que a locação de imóveis por curta temporada, modelo explorado por plataformas como o Airbnb, só é permitida em condomínios residenciais se houver autorização expressa na convenção condominial.
A decisão, tomada por 5 votos a 4 pela 2ª Seção da Corte, representa um dos julgamentos mais aguardados do direito privado nos últimos anos e deve pacificar uma disputa que vinha gerando resultados contraditórios nos tribunais do país.
Para mudar a convenção e liberar esse tipo de aluguel, será necessária a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, conforme previsto no artigo 1.351 do Código Civil.
Decisão
A posição vencedora foi relatada pela ministra Nancy Andrighi, acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira. Para essa corrente, o aluguel por curta temporada feito com habitualidade e frequência configura um contrato de hospedagem atípico, e não uma simples locação residencial.
Andrighi destacou que não é o fato de o imóvel ser oferecido por uma plataforma digital que define sua natureza jurídica, mas sim a exploração econômica e o grau de profissionalização da atividade.
Quando a unidade é disponibilizada a desconhecidos, com regularidade, sem número mínimo de diárias e, por vezes, com serviços como limpeza e recepção, há finalidade comercial, o que desvirtua o caráter residencial do condomínio.
“Quando houver previsão de utilização do condomínio para fins residenciais, o uso do imóvel para contratos atípicos de curta estadia só será possível se aprovado em assembleia condominial”, resumiu a relatora.
Divergência
A corrente vencida, aberta pelo ministro Antonio Carlos Ferreira e seguida pelos ministros Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva e pelo desembargador convocado Luis Carlos Gambogi, defendeu o caminho oposto: a locação por curta temporada deve ser considerada permitida por padrão, a menos que a convenção a proíba expressamente.
O argumento central é que vedar essa modalidade sem previsão legal equivale a restringir o direito constitucional de propriedade sem amparo normativo suficiente, algo que só caberia mediante decisão concreta dos próprios condôminos.
Cueva foi além e questionou se o tribunal estaria agindo com precipitação. “Estamos mudando a jurisprudência e restringindo um direito constitucional. Não existe nenhuma vedação legal expressa e específica a essa modalidade de locação. Existem projetos de lei sobre o tema. Será que convém inverter o sinal e proibir a locação?”
Prática
Embora a decisão da 2ª Seção não tenha efeito vinculante, em que não há obrigação automática para os outros tribunais, ela tende a influenciar fortemente a jurisprudência brasileira sobre o tema, que vinha sendo tratado de forma inconsistente pelas instâncias inferiores.
Na prática, proprietários que já alugam seus imóveis via Airbnb ou plataformas similares em condomínios residenciais podem estar em situação irregular caso a convenção não preveja expressamente essa possibilidade.
Condomínios que desejam liberar a atividade precisarão convocar assembleia e obter a aprovação de dois terços dos moradores para alterar a convenção.
*Com informações do Conjur.
