A importância do Assistente Técnico e Advogado especialista em Direito Condominial


Os síndicos são os responsáveis pela contratação de profissionais capazes de elaborar ferramentas diagnósticas de engenharia para condomínios / edificações. Na maioria das vezes estes síndicos desconhecem sobre o tema e os requisitos necessários na contratação de um especialista em Engenharia Diagnóstica para realizar vistorias e elaboração de laudo prévio para antecipação de prova pericial, formulação de quesitos diligências periciais e elaboração do Parecer Técnico em contestações de Laudos Periciais. O Assistente Técnico é o profissional legalmente habilitado pelos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia, de Arquitetura e Urbanismo ou Técnicos Industriais, indicados e contratados pela parte para orientá-la, assistir aos trabalhos periciais em todas as suas fases da perícia e, quando necessário, emitir seu parecer técnico.

Atualmente, pelas regras estabelecidas pelo novo CPC, os assistentes técnicos da parte autora e da parte ré são também denominados Perito Assistente Técnico do Autor e Perito Assistente Técnico do Réu. Dessa forma, os peritos assistentes do Juiz, do Autor e do Réu, em condições de igualdade no processo, estabelecem a "paridade de armas" entre as partes e a justiça, podendo analisar em profundidade a matéria objeto da perícia e formar a convicção do julgador, o qual fica obrigado a considerar os pareceres técnicos dos assistentes das partes iguais ao laudo pericial do seu assistente. A diferença entre o perito e o assistente técnico é que, ao contrário do perito da justiça - e do próprio juiz - o assistente técnico não pode ser impedido por suspeição, onde são requisitos o profissional conhecer ferramentas diagnóstica.

Ferramentas Diagnósticas

Muito se discute sobre as sutis diferenças entre as espécies de perícias ou ferramentas diagnósticas, que confundem até mesmo os próprios peritos. Para a engenharia diagnóstica, as “espécies de perícias” são consideradas como os procedimentos técnicos investigativos, que são classificados pela sua progressividade. São consideradas aqui como ferramentas diagnósticas e, por sua vez, representadas pelas vistorias, inspeções, auditorias, perícias e consultorias. É possível ilustrar pela figura abaixo como a engenharia diagnóstica estabelece essa classificação, do patamar mais básico, vistoria, ao patamar mais alto de complexidade: a consultoria:

Hierarquia das Ferramentas Diagnósticas
Fonte: Gomide, 2015

A Inspeção Predial e Perícia é o ramo investigativo, onde em 1999 no 10 Congresso realizado pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Perícias, expandiu da esfera judicial para contratos particulares, oferecendo em particular para os síndicos, sociedade e construtoras a possibilidade:

- Identificar anomalias e alerta para os síndicos tomarem as devidas providências;
- Determinar prioridades em função do GRAU DE RISCO;
- Estabelece as condições de vizinhança das edificações;
- Antecipa provas em ações judiciais;
- Otimiza Custos na Manutenção;
- Valorização do patrimônio.

A antecipação da prova pericial (Vistoria AD PERPETUAM REI MEMORIAM), por meio de laudo de vistoria, laudo de inspeção predial, parecer técnico, dentre outros, é medida preventiva a ser considerada sempre que houver a presunção de ação judicial.

Da mesma forma que Perito Judicial é a pessoa de confiança do Juiz, O síndico deve verificar antes de contratar se o profissional possui determinadas aptidões a mais do que outro profissional, ou seja, tem técnica ou conhecimento, que o torna um “expert” no assunto, onde uma das funções do Assistente Técnico é contestar o Laudo Pericial através de um Parecer Técnico, caso não concorde com o Laudo Pericial.

A importância do perito assistente técnico nas perícias judiciais

As perícias judiciais, segundo sua admissibilidade prevista em lei, são requeridas quando o julgador carece de conhecimentos amplos ao ponto de poder examinar cientificamente e/ou especificamente todos os aspectos possíveis que se apresentam nas ações judiciais. Por exemplo: matérias que envolve vícios de construção, dentre outras. Portanto, são muitos os casos em que o magistrado, com a finalidade de formar sua convicção quanto à matéria, requisita os serviços técnicos de profissionais da engenharia ou outra especialidade, conforme o caso. Ao nomear nos autos o perito do juízo, no mesmo despacho o juiz abre prazo para as partes indicarem perito assistente técnico e apresentem quesitos, assegurando-se de que a matéria em causa seja amplamente apreciada nos seus aspectos técnicos.

A prova pericial, que pode recair sobre pessoas ou coisas, faz-se necessária quando se tornar relevante a obtenção de informações relativas a fatos controversos que dependem de conhecimento técnico. É uma prova passiva e real, porque recai sobre coisas ou pessoas que, por si sós, não comunicariam ao juízo aquelas informações relevantes no julgamento do processo.

Diz o Art. 472 do Código de Processo Civil: "O juiz poderá dispensar prova pericial quando as partes, na inicial e na contestação, apresentarem, sobre as questões de fato, pareceres técnicos ou documentos elucidativos que considerar suficientes.".

Isto significa dizer que se a inicial ou a contestação for instruída com um Laudo Prévio para antecipação da prova técnica (Vistoria AD PERPETUAM REI MEMORIAM), suficientemente elucidativo, pode reduzir tempo e custos evitando a nomeação de perito judicial dentro do processo. Se não, o procedimento será conforme o Art. 465 do Novo Código de Processo Civil.

Neste contexto, torna-se relevante o trabalho do perito assistente técnico judicial, podendo as partes se beneficiarem da oportunidade de produzirem provas técnicas elaboradas por profissionais da Engenharia Legal habilitados a prestarem serviços técnicos periciais, antes da nomeação do perito judicial nos autos do processo. A tendência dos magistrados nos tribunais atualmente é no sentido de não se adstringir ao laudo pericial, na medida em que é necessário cumprir o que estabelece o Art 131 do CPC, onde se lê:

Art. 131. O juiz apreciará livremente a prova, atendendo aos fatos e circunstâncias constantes dos autos, ainda que não alegados pelas partes; mas deverá indicar, na sentença, os motivos que Ihe formaram o convencimento.

O Assistente Técnico não necessita ter conhecimentos profundos de direito, mas noções sobre o rito e a disciplina processual, entender a linguagem jurídica, além de uma sólida formação técnica de engenharia, são requisitos que o Síndico observar na escolha do profissional.

Por fim e diante de tamanha complexidade em relação ao perfeito andamento desse tipo de processo judicial que envolve garantias em relação as obras em Condomínios, dentre outros, o Dr. Anderson Machado advogado e especialista na área Imobiliária e Condominial afirma que, é muito importante em primeiro lugar que o advogado tenha o conhecimento técnico de cada etapa, conforme muito bem colocado na matéria pelo Engenheiro Civil Mário Galvão, bem como saber identificar os pontos positivos nos laudos e pareceres técnicos, para assim instruir com mais qualidade o processo e assim obter êxito na demanda judicial. Outro ponto crucial para o êxito dessa lide são que as partes envolvidas no processo, dentre eles, síndico, advogado e engenheiro devem sempre dialogar e interagir, antes e durante o período que o processo tiver em trâmite no Judiciário, pois a experiência técnica do engenheiro, a qualidade processual do advogado e a expertise do síndico possam caminhar lado a lado, para a busca do sucesso nesse tipo de ação em todas as fases.