A reforma do Código Civil brasileiro, que avança em 2026 por meio do Projeto de Lei nº 04/2025, promete redefinir profundamente as normas que regem a vida em condomínio. O conjunto de mudanças busca modernizar a legislação para lidar com desafios contemporâneos, como a economia compartilhada e a necessidade de uma gestão mais técnica, profissional e rigorosa.
Abaixo, destacamos os principais pontos que impactam o setor e a rotina de moradores e gestores:
Profissionalização e Novas Figuras Jurídicas
A figura do síndico deixa de ser vista como uma ocupação informal para consolidar-se como uma função de alta responsabilidade técnica. A proposta reforça a possibilidade de contratação de síndicos profissionais — sejam pessoas físicas ou empresas — e introduz a previsão legal para o cargo de subsíndico, preenchendo uma lacuna que antes gerava insegurança em muitas convenções.
Um dos pilares da reforma é a concessão de personalidade jurídica ao condomínio. Na prática, isso permitirá que o condomínio realize atos específicos em seu próprio nome, como a aquisição de bens e a contratação direta de serviços com maior segurança jurídica, facilitando a gestão de ativos e a obtenção de crédito.
Gestão de Conflitos e o "Condômino Antissocial"
Para lidar com moradores que tornam a convivência impossível, o texto propõe um rito mais claro para a exclusão do condômino antissocial. Se as multas pecuniárias não surtirem efeito, uma assembleia com quórum de dois terços dos presentes poderá deliberar pela exclusão do morador.
- A medida precisará ser ratificada pelo Judiciário.
- O direito de propriedade é preservado (o dono continua sendo dono), mas o direito de uso e habitação pode ser cerceado em casos extremos.
- Existe a previsão de readmissão caso a conduta que gerou a exclusão cesse comprovadamente.
Regras para Airbnb e Hospedagens de Curta Duração
A chamada "hospedagem atípica" por meio de plataformas digitais ganha uma regulamentação restritiva. Pela nova proposta, o uso de unidades residenciais para este fim passa a ser proibido, a menos que a convenção do condomínio autorize expressamente a prática. Essa inversão da lógica atual visa priorizar o sossego e a segurança da massa condominial.
Inadimplência, Multas e Quóruns
O rigor com as finanças também deve aumentar para desencorajar o atraso crônico. Entre as principais mudanças nas regras de assembleia e tesouraria, destacam-se:
- Multa de 10%: Discussão sobre o retorno do teto de 10% para multas por inadimplência (substituindo o atual limite de 2%).
- Direito de Voto: Reitera-se que apenas condôminos adimplentes possuem o direito de participar e votar em assembleias.
- Uso de Áreas Comuns: A assembleia poderá ceder o uso exclusivo de pequenos espaços comuns mediante aprovação da maioria absoluta (50% mais um de todos os condôminos), facilitando o aproveitamento de áreas ociosas.
- Regimento Interno: A reforma esclarece que a convenção pode dispor livremente sobre o quórum necessário para alterar o regimento interno, eliminando limbos legais.
Responsabilidade Técnica e Manutenção
Para os gestores, a reforma eleva o dever de diligência. A omissão na manutenção predial poderá ser punida com maior rigor, exigindo que o síndico se cerque de laudos técnicos e inspeções regulares. Com a modernização das assembleias, que passam a ter validade jurídica plena nos formatos virtuais e híbridos, espera-se que a tomada de decisões sobre obras e segurança se torne mais ágil.
O cenário para 2026 desenha um condomínio mais próximo de uma estrutura empresarial, onde a técnica, a transparência e o cumprimento estrito da lei deixam de ser opcionais para se tornarem a base da convivência coletiva.
