Quem é responsável pelo pagamento do IPTU: locador ou locatário?



O imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, conhecido como IPTU, é um tributo cobrado pelos municípios, conforme reza o artigo 156, I, da Constituição Federal de 1988:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: I – propriedade predial e territorial urbana;

Assim sendo, o referido imposto é cobrado pelo município onde o imóvel está inserido e sua cobrança – aqui cita-se o fato gerador do imposto – advém do indivíduo ser o proprietário de tal bem, o que gera a obrigação fiscal.

De fato, não há segredo que, sendo proprietário de determinado imóvel, o mesmo possui o obrigação de satisfazer a dívida do IPTU. Mas a pergunta que se faz é: em se tratando de um imóvel locado, o inquilino possui a obrigação de pagar o IPTU?

A resposta é: depende.

Como mencionado anteriormente, o IPTU é um tributo oriundo da relação de propriedade que o dono exerce sobre o seu imóvel, sendo ele o sujeito passivo da relação tributária em relação ao município, em outras palavras, é o contribuinte do imposto. É nesse sentido que diz o artigo 34 do Código Tributário Nacional:

Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

Dessa forma, o locador – aqui considerado como proprietário do objeto da locação – é o responsável por satisfazer a obrigação fiscal, já que é o dono do imóvel e o tributo incidir justamente pela relação jurídica existente entre o proprietário e o exercício dessa propriedade sobre a coisa.

Todavia, existem alternativas que visam desonerar o proprietário do pagamento do respectivo imposto. Uma das formas mais comuns que existem é a inclusão de uma cláusula no contrato de locação que obrigue o locatário a pagar os tributos incidentes que recaiam sobre o imóvel.

Sendo assim, com a inclusão de tal cláusula no contrato de locação, passa o locatário a responder pelos obrigações fiscais, mesmo que digam a respeito a relação de propriedade sobre o imóvel (IPTU), fato do qual o inquilino não participa por apenas ter a posse direta sobre o mesmo.

Um fato, porém, que merece destaque é a questão de que, apesar de haver uma cláusula no contrato de locação que obrigue o locatário a pagar os tributos incidentes sobre o imóvel, isso não retira a responsabilidade do proprietário em satisfazer o seu débito perante a Fazenda Pública.

Isso quer dizer que, mesmo havendo tal cláusula, se o locatário não pagar o IPTU, quem será inscrito na dívida ativa da municipalidade será o proprietário, pelo questão comentada do fato gerador (exercício da propriedade sobre o bem) e pelo motivo do proprietário ser o contribuinte principal do referido imposto.

Nesse sentido, para a Fazenda Pública, pouco importa a existência da cláusula, pois ela não afasta a obrigação do proprietário em pagar o tributo devido ao município. Dessa forma, convencionando que o locatário é quem deva pagar o IPTU, por exemplo, e não o faça, deve o proprietário buscar satisfazer o débito a fim de não ser inscrito na dívida ativa.

Retomando tal cenário caótico, com o inadimplemento do locatário em satisfazer a obrigação contida na cláusula em comento, nada impede que o proprietário, que pagou o IPTU, possa, eventualmente, requerer uma indenização pelas vias ordinárias em virtude do descumprimento contratual.


Conclui-se que, o responsável pelo pagamento do IPTU é, em primeiro lugar, o proprietário, em razão do seu exercício de propriedade sobre a coisa e esse ser o fato gerador de tal imposto.

Ainda, com o fim de desonerar o proprietário no pagamento do IPTU, pode ser estipulada no contrato de locação, uma cláusula, que deve ser expressa (sob pena de inexistência dessa obrigação), em que o locatário seja o responsável no pagamento do imposto.

E, por fim, que o inadimplemento do locatário não impede a execução da dívida fiscal em face do proprietário, por este ser o contribuinte perante o Fisco, sem prejuízo, contudo, de eventual ajuizamento de uma ação indenizatória, com vistas a ressarcir os valores despendidos com o pagamento do imposto que deveria correr por conta do locatário, conforme estipulado em contrato de locação.

Com informações de Jusbrasil

Emerson Tormann

Técnico Industrial em Eletrônica com especialização em Tecnologia da Informação e Comunicação. Especialista em inspeção predial. Editor chefe na Atualidade Política Comunicação e Marketing Digital Ltda. Jornalista e Diagramador - DRT 10580/DF. Sites: https://etormann.tk e https://atualidadepolitica.com.br

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