O calcanhar de Aquiles da norma de gestão das reformas ABNT NBR 16280

¹Por Ronaldo Sá Oliveira

Como todos sabem, a expressão foi criada para designar o ponto fraco de alguém. Baseada na lenda grega, Aquiles, filho do rei Peleu e da deusa Tétis, tornou-se invulnerável quando, ao nascer, foi banhado pela mãe nas águas do rio Estige. Apenas o calcanhar por onde Tétis o segurou não foi molhado e continuou vulnerável.

Lendas a parte, vou escrever este artigo, com um foco um pouco diferente dos demais. Para quem não me conhece, sou o responsável pelo texto base da norma ABNT NBR 16280, Reforma em edificações - Sistema de gestão de reformas - Requisitos a qual nasceu sobre uma demanda do governo a ABNT, após uma apresentação que fiz na Câmara dos Deputados, depois da tragédia no Rio de janeiro com a queda de 3 prédios e acarretando em 11 vítimas.

A norma inicialmente, 2014, foi escrita de forma que previa uma análise técnica, das solicitações a qual após pressões políticas de setores, foi solicitada a retirada, tomando como base, o custo da contratação deste especialista para a realização, em 2015. Cá entre nós, aqui nasce o principal calcanhar de Aquiles, pois a norma deixou de exigir esta análise por terceiros, deixando aos condomínios, a sua gestão a bel prazer.

Para embasar meu ponto de vista, vou utilizar informações que compilei, fruto de um trabalho que realizo pela RSO ASSESSORIA, onde alguns síndicos ou administradoras, contam com meu trabalho na análise administrativa das solicitações de reforma, como era no texto original, e como entendo a forma correta a ser feito, quando o sindico não possuir conhecimento técnico ou tempo para fazer este trabalho, o qual ao pé da letra demanda conhecimento de implicações em normas.

Em aproximadamente 560 analises realizadas até o momento, não é difícil descrever que mais de 90% delas, possuíam falhas no preenchimento das responsabilidades técnicas, ou no envio de informações condizentes com o trabalho que está sendo pleiteando para aprovação do condomínio. Outra grande porcentagem, apresenta omissão de informações e detalhamentos que podem levar um leigo a uma análise equivocada, e consequentemente prejuízos na segurança, garantias dos edifícios ou de algum sistema, ou seja o custo será alto. Sem dizer em obras ilegais e realizadas por profissional que não poderiam ser os responsáveis como já identificamos.

Outro ponto que não é incomum observar, e que a sociedade precisa entender, é que os documentos necessitam ser armazenados de forma prontamente recuperável, que na verdade o que quer dizer, é a criação de um histórico das reformas das unidades e das áreas comuns, este último, que muitos pensam que a norma não contempla, mas que esclareço, que contempla sim, e as reformas das áreas comuns demandam atendimento a legislação vigente e a própria norma ABNT, e o histórico precisa ser feito.

A norma foi criada, e diferente do que muitos pensam, a mesma não criou regras ou burocracias, simplesmente compilou e deixou clara as necessidades de profissionais, documentos técnicos e registros de responsabilidade, pelas interferências nos sistemas, segurança da mão de obra e engenharia para os projetos e pela execução das obras, ou seja, aquilo que já existia a vida toda e que muitos faziam vistas grossas.

Mas voltando ao calcanhar de Aquiles, o mercado ainda encontra muita dificuldade em efetuar a análise das solicitações das reformas independente se as mesmas estão mencionadas na norma ou não, portanto se o responsável legal pelo condomínio, não possui conhecimento técnico, ou não possui tempo deve terceirizar a análise e acompanhamento das reformas, e antes que perguntem quem ira pagar a conta, deixo uma sugestão, discuta em assembleia e definam, mas que todos entendam que o custo ira inibir muitos riscos de perda de patrimônio, desvalorização ou ações que podem comprometer seus edifícios.

Imagina como ficaram os proprietários daqueles edifícios que caíram no Rio de Janeiro, será que eles não preferiam ter contratado um profissional para analisar as reformas?

Diretor da RSO ASSESSORIA e CONDOMÍNIO EM ORDEM, possui MBA em Gestão pela Universidade Anhembi Morumbi; é especialista e auditor da Qualidade e produtividade pela Fundação Carlos Alberto Vanzolini; especialista em normalização, atuando em mais de uma centena de comissões técnicas nos últimos anos, dentre os quais ABNT NBR 14037 - norma de manuais de entrega; ABNT NBR 5674 - norma de gestão da manutenção; ABNT 16280 - norma de reforma; ABNT NBR 15575 - norma de desempenho etc. É assessor técnico de grandes entidades do setor imobiliário, construção e projetos, coordenador técnico de diversos manuais técnicos do setor e colunista de diversos canais voltados a construção e gestão de empreendimentos. ronaldo@rsoassessoria.com.br